Fall-beispiele
In wirtschaftlich unsicheren Zeiten rücken Mietkosten als wesentlicher Fixkostenblock zunehmend in den Fokus von Unternehmen und Institutionen. Vor dem Hintergrund gestiegener Gewerbemieten kann eine Optimierung der Konditionen entscheidend zum nachhaltigen Fortbestand beitragen. Wie die nachfolgenden Fallbeispiele zeigen verbessert eine reduzierte Mietbelastung unmittelbar die Liquidität auf Mieterseite und schafft strategischen Spielraum – etwa für weitere Investition, Transformation, oder Innovation.
Anhand typischer Fallkonstellationen aus der Praxis wird im Folgenden aufgezeigt, welche wirtschaftlichen Potenziale in der Optimierung von Gewerbemietverträgen stecken – und wie unterschiedliche Ausgangssituationen zu individuell angepassten Lösungen führen können.
Verlängerung eines Büromietvertrages
Ein Büromieter stand vor der Entscheidung, seinen bestehenden Mietvertrag frühzeitig um weitere 5 Jahre zu verlängern.
Zur Ausgangslage: 1.000 m² Bürofläche zu einer Miethöhe von 15 €/m² - ein Vertragswert von rund 900 TEUR über eine Anschlusslaufzeit des Mietvertrages von 60 Monaten.
Im Rahmen strategischer Verhandlungen konnte ein umfangreiches Incentivepaket mit rund 45 % (rd. 400 TEUR) des Vertragswerts erzielt werden. Dieses wirtschaftliche Gesamtpaket setzte sich aus folgenden Komponenten zusammen:
-
Mietfreie Zeit von 5 Monatsmieten (Gegenwert: 75 TEUR).
-
Die Flächen wurden zudem 3 Monate im Voraus für den mieterseitigen Ausbau übergeben (Überlasssungszeitpunkt der Flächen vor Mietbeginn), sodass sich die mietfreien Monate auf insgesamt 8 Monate erstreckten.
-
Umbaukostenzuschuss durch den Vermieter in Höhe von 300 €/m² für einen umfangreichen Umbau der Mietfläche (Gegenwert: 300 TEUR).
-
Vermieterseitiger Zuschuss zu Elektrotankstellen für PKWs in der Tiefgarage (in Höhe von 25 TEUR) als ESG Maßnahme.
-
Reduzierung einzelner Betriebskostenpositionen durch gezielte Nachverhandlung beispielsweise der Verwaltungskosten und Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten der Gemeinschaftsflächen.
-
Modifizierte Indexklausel, welche künftig keine jährliche Mietanpassung zulässt, sondern im Zweijahresturnus, mit einer Deckelung auf maximal 2 % für planbare Mietkosten.
Durch die professionelle Unterstützung konnten für den Mieter – ohne Einbeziehung von Nebenkostenreduzierungen und Mietsteigerungen – Vorteile in Höhe von rund 445 TEUR erzielt werden.
Vorzeitige
Vertragsaufhebung
Ein Unternehmen wollte seinen Gewerbemietvertrag vorzeitig aufgeben trotz einer Restlaufzeit von 3 Jahren und einer noch verbleibenden Mietverpflichtung von insgesamt 360 TEUR.
Drei Lösungsansätze wurden entwickelt:
-
Als Pönale-Modell wurde eine vorzeitige Vertragsaufhebung gegen eine Einmalzahlung in Höhe von 50 % der Restmiete ermittelt.
-
Als Nachmietermodell kam ein weiteres Szenario in Frage, da ein Interessent bereit war den Mietvertrag zu 80 % der bisherigen Miete zu übernehmen. Der ursprüngliche Mieter hätte die verbleibenden 20 % (72 TEUR) tragen müssen ohne Nebenkostenzahlungen und Leerstandsverpflichtungen.
-
Als Verlängerungsmodell wurde gemeinsam mit dem Nachmieter und dem Vermieter eine Vertragsverlängerung um 3 Jahre über das ursprüngliche Vertragsende hinaus verhandelt. Im Gegenzug gewährte der Vermieter ein Incentivepaket von 140 TEUR, das die Restverpflichtung des bisherigen Mieters vollständig kompensierte. Weiterhin beteiligte sich der Vermieter an den Vermittlungskosten für die Beratung zu der gefundenen Lösungsfindung.
Im Ergebnis wurde eine Win-Win-Situation geschaffen, sodass keine weiteren Miet- oder Nebenkostenzahlungen durch den bisherigen Mieter zu leisten waren, der Nachmieter die Mietflächen in einem betriebsbereiten Zustand übernehmen konnte und zudem finanzielle Vorteile durch die Verlängerung der Vertragslaufzeit erlangen konnte.
Neuabschluss eines Büromietvertrages
Ein Unternehmen plante die Anmietung einer neuen 800 m² großen Bürofläche mit einer ursprünglichen Angebotsmiete von 22 €/m² und einer Laufzeit von 5 Jahren. Der gesamte Vertragswert über 5 Jahre belief sich auf rund 1 Mio EUR.
Durch professionelle Vertragsverhandlungen konnte ein umfassendes Incentivepaket bestehend aus folgenden Komponenten erreicht werden:
-
Die Ausgangsmiete von 22 €/m² konnte auf das Marktniveau in unmittelbarer Umgebung von 20 €/m² gesenkt werden.
-
Zudem konnte eine Staffelmiete vereinbart werden mit weit aus geringeren Mietsteigerungen als die prognostizierten, üblicherweise jährlichen, Indexmietanpassungen.
-
Zur Verbesserung der Liquidität wurde eine mietfreie Zeit von 5 Monaten ab Mietbeginn ausgehandelt.
-
Der Vermieter hat den umfangreichen Ausbau der Mietfächen übernommen in Höhe von 450 €/m², die sich über die Standardleistungen hinaus erstreckten und setzte zusätzliche Sonderwünsche des Mieters um, wie den Einbau von Glaswänden.
-
Die sonst üblicherweise vom Mieter zu tragenden Kosten für die IT Verkabelung wurden durch den Vermieter getragen.
-
Die Reduzierung von Nebenkostenpositionen durch Verhandlung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen und den Entfall von Kleinreparaturen unter 5 TEUR im Einzelfall sowie weitere Einsparungen durch die Neuverhandlung der Verwaltungsgebühren konnten erreicht werden.
Professionelle Unterstützung brachte den Mietern – ohne Berücksichtigung von Nebenkostenreduzierungen und Mietsteigerungen – Vorteile in Höhe von rund 561 TEUR.